mitos e verdades

Os Proponentes estão deixando de pagar impostos e o Projeto de Intervenção Urbana (PIU) traz prejuízos aos cofres públicos.
Não há nenhuma isenção de impostos prevista na proposta de regulamentação do PIU. O texto propõe que agentes privados interessados em desenvolver a primeira fase do PIU – e selecionados por meio de leilão pela Prefeitura de São Paulo, independentemente de serem ou não Proponentes do PIU – assumam uma série de obrigações perante a Prefeitura, incluindo a execução de amplo programa de intervenções avaliado em, no mínimo, R$ 80 milhões. Tal valor compreende a construção de moradias para as famílias vulneráveis do entorno, a requalificação do conjunto habitacional Cingapura Madeirite e a construção e instalação de equipamentos públicos municipais, ligados às redes de saúde, educação, lazer e assistência social, a serem definidos pela Prefeitura. Tanto as novas moradias quanto os equipamentos sociais previstos no texto em consulta pública serão construídos no terreno da Votorantim localizado no perímetro do PIU (área institucional). Adicionalmente, os ganhadores do leilão da primeira fase assumirão obrigações adicionais de R$ 53 milhões concedendo à Prefeitura uma opção de venda de potencial construtivo adicional. Dessa forma, as obrigações totais podem atingir R$ 133 milhões.

A título de comparação, o valor de R$ 133 milhões equivale a 63% de todo o montante que a cidade arrecadou com a venda de outorga onerosa no ano de 2017.

O PIU traz uma solução inovadora que segue as premissas do Plano Diretor, com a implantação de fachadas ativas, usos mistos e parques lineares. Prevê ainda que agentes privados assumam a responsabilidade por obras e serviços que seriam do poder público.

A valorização que o projeto traz para o entorno deve aumentar a arrecadação da Prefeitura com IPTU. A Prefeitura se beneficiará ainda da provável valorização do estoque de potencial construtivo no perímetro e em seu entorno. Toda a modelagem econômica do PIU, elaborada desde o início dos estudos de viabilidade do projeto pelos proponentes, não prevê subvenções, isenções fiscais ou incentivos, seguindo rigorosamente a legislação ordinária, a despeito do grande poder de transformação para a cidade, geração de empregos e atividade econômica.
O processo do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) não teve participação da sociedade e é um projeto político que foi prejudicado pelo ano eleitoral.
Desde 2016, quando foi feita a Manifestação de Interesse pelos proponentes para o desenvolvimento do PIU, o projeto passou por um processo de consultas públicas, audiências públicas, reuniões, oficinas e diálogos com diversas entidades e grupos interessados no projeto. A quantidade, abrangência e prazo dessas várias interações excederam enormemente as exigências formais previstas em lei, garantindo amplo espaço para debate legítimo de ideias.

A primeira etapa de consulta pública ocorreu entre setembro e outubro de 2016, e resultou em uma primeira Audiência Pública realizada em 1º de novembro de 2016.

Durante o ano de 2017, foram realizados diversos diálogos com entidades envolvidas no projeto - como o Fórum Social da Vila Leopoldina, o Instituto Acaia e a Associação Viva Leopoldina.

Em abril de 2018, foi aberta uma segunda etapa de consulta pública online, realizada paralelamente a diversas reuniões abertas ao público. Essas reuniões ocorreram no Conselho Regional de Meio Ambiente, Desenvolvimento Sustentável e Cultura de Paz (CADES), Conselho Participativo Municipal da Lapa, Conselho Municipal de Política Urbana (CMPU) e Conselho Municipal da Habitação. Esse processo resultou em uma segunda Audiência Pública, realizada dia 22 de maio de 2018, que, assim como a primeira, contou com a presença de mais de 500 pessoas e com ampla manifestação dos vários grupos presentes.

No segundo semestre de 2018, foram realizados diálogos temáticos com diversas entidades e grupos interessados no projeto, representantes da Prefeitura e de órgãos públicos. Esses diálogos trataram de temas específicos como o Plano Urbanístico e de Meio Ambiente, os Estudos Jurídicos, os Estudos Econômicos e os Planos de Habitação de Interesse Social. Os diálogos foram mediados por técnicos da Prefeitura e contaram com a participação de representantes do Conselho Participativo Municipal da Lapa, Fórum Social da Lapa, Fórum Social da Vila Leopoldina, Instituto Rogacionista, Associação de Moradores do CEAGESP, moradores dos condomínios da Vila Leopoldina, União de Moradores de Pinheiros e Lapa, Associação Nossa Turma, Associação Leste dos Engenheiros e Arquitetos, Secovi-SP, professores da FAU-USP, urbanistas, advogados e representantes da Câmara Municipal de São Paulo.

Em 27 de novembro de 2018, foi feita uma reunião devolutiva sobre esses diálogos temáticos. O texto submetido à terceira consulta pública levou em conta as contribuições surgidas nesses diálogos.

Em 28 de dezembro de 2018 foi aberta a terceira consulta pública do projeto, já incluindo a minuta do Projeto de Lei, com previsão de término em 31 de janeiro de 2019, sendo depois ampliada até 17 de fevereiro de 2019. Está prevista ainda a realização da 3ª Audiência Pública, além de uma série de reuniões em órgãos e conselhos específicos.

O texto da terceira consulta pública pode ser consultado e receber contribuições no endereço:
https://participe.gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/#/vila-leopoldina-projeto-de-lei

O PIU é um instrumento previsto no Plano Diretor Estratégico da Cidade e, após todas as etapas de participação popular, ainda será discutido na Câmara dos Vereadores para aprovação de Projeto de Lei, processo legislativo que também contará com nova participação da sociedade e criação de comissão específica. O PIU Vila Leopoldina iniciou seu trâmite em 2016 na gestão do ex-prefeito Fernando Haddad, passou pela gestão do ex-prefeito João Dória e agora está na gestão do Prefeito Bruno Covas. É um projeto apartidário que tem como um de seus objetivos principais a provisão de Habitação de Interesse Social para os moradores das comunidades da região.
Os Proponentes querem apenas se livrar dos moradores das favelas e retirar seus direitos.
A proposta do PIU Vila Leopoldina é manter 100% das famílias no bairro, conforme definido no texto submetido à terceira consulta pública. Na primeira fase prevista no projeto, serão construídas 400 unidades na área institucional do PIU (em terreno da Votorantim). As 400 unidades do Conjunto Cingapura Madeirite também serão requalificadas. Outras 396 unidades habitacionais serão construídas no bairro, em terreno a ser disponibilizado pela Prefeitura.

Além disso, serão construídos com recursos privados mais de 6.500 m² de equipamentos públicos municipais para atendimento destas famílias e demais moradores da região, conforme a definição de prioridades feita pela Prefeitura.

Habitação é tema central do PIU: o projeto reconhece a situação de vulnerabilidade de parte da população e cria melhorias para sua condição de vida. Nesse sentido, o PIU só seguirá em frente com o apoio destas comunidades, e não à revelia.
Poderiam resolver o problema das favelas no próprio terreno em que hoje ocupam.
As duas comunidades existentes no perímetro do PIU ocupam áreas públicas: a Favela do Nove está instalada em um trecho das ruas Japiaçu e Prof. Ariovaldo Silva, e a Favela da Linha ocupa um antigo ramal ferroviário. Há também ocupações nas áreas comuns e nas ruas entre os blocos do Cingapura Madeirite. Um diagnóstico local, que incluiu contato com comunidades e estudo de especialistas, indica a precariedade de se construir unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) nas áreas atualmente ocupadas pelas comunidades. Sua faixa estreita e a ausência de frentes criam grandes restrições para quaisquer projetos habitacionais de assentamento nos locais que hoje estão. Além disso, o texto em consulta pública prevê a restituição à municipalidade dos espaços públicos do ramal ferroviário e das Ruas Japiaçu e Prof. Ariovaldo Silva hoje ocupados pelas comunidades.

Está em curso um processo de usucapião envolvendo a Favela da Linha e o munícipio de São Paulo, ainda pendente de decisão final - o que reforça a importância de manter aquela comunidade na Vila Leopoldina, evitando que venham a ser reassentadas em outros bairros mais distantes. Provisão de unidades de HIS para os moradores considerará esse elemento, garantindo solução integral e regularizada e fim dos litígios em curso.
Poderiam construir todas as unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) nos terrenos da Votorantim.
Na primeira fase do projeto, serão doados 6,0% do terreno da Votorantim para a construção de Habitação de Interesse Social e equipamentos públicos municipais. Serão construídos nesse terreno habitações para 400 famílias da Favela do Nove e das ocupações nas áreas comuns do conjunto Cingapura Madeirite. Na 2ª fase do projeto, serão construídas outras 396 unidades de HIS, em terreno adequado a ser disponibilizado pela Prefeitura. A estrutura proposta busca garantir um avanço material do projeto no curto prazo, sem necessidade de recursos ou terreno da Prefeitura. Considera ainda uma distribuição adequada das unidades de HIS no território, evitando grandes concentrações em pequenos perímetros, especialmente se desprovidos de frentes para grandes vias e visibilidade adequada.
Projeto de Habitação de Interesse Social (HIS) será prisão vertical para os moradores.
O projeto das novas habitações será qualificado, seguindo padrões arquitetônicos modernos. Uma boa referência é o Conjunto Habitacional do Jardim Edite, localizado na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini (Zona Sul da cidade) e entregue no ano de 2013.

Além disso os Empreendimentos de Habitação de Interesse Social (EHIS) no PIU Vila Leopoldina serão de uso misto, com a ocupação do espaço térreo com usos de interesse coletivo, como equipamentos públicos, comércio e serviços. O projeto visa qualificar o espaço urbano, promovendo sua inserção no tecido urbano da cidade e com equipamentos de atendimento das necessidades básicas da população moradora.
As famílias não terão condições de pagar os custos de condomínio e serão expulsas das Habitações de Interesse Social (HIS).
Há um cuidado especial na engenharia e arquitetura dos conjuntos HIS para que os custos de condomínio sejam baixos e de acordo com a renda das famílias. Uma boa referência para este assunto é o Conjunto Habitacional do Jardim Edite, localizado na Zona Sul de São Paulo, que tem uma inadimplência controlada e boa avaliação das famílias residentes.
O Projeto de Intervenção Urbana (PIU) acabará com os empregos das famílias que dependem da CEAGESP.
As famílias poderão continuar com os seus empregos, pois todas elas permanecerão próximas à CEAGESP. Ainda, o PIU irá gerar milhares de novos empregos durante a sua implantação e na sua operação, criando outras opções às cadeias produtivas atualmente existentes na região. Uma eventual saída da CEAGESP, mesmo que bem-sucedida, deve tomar um prazo prolongado, considerando que este processo passa por escolha de novo local, desenvolvimento e aprovações de projeto, construção do novo entreposto e mudança dos permissionários. Este processo de mudança da Ceagesp ocorre de forma absolutamente independente do sucesso do PIU.
Esse Projeto de Intervenção Urbana (PIU) deveria ser estudado em conjunto com as discussões envolvendo a CEAGESP, dada a vizinhança entre as áreas.
Existem algumas iniciativas atualmente para o terreno da CEAGESP, mas nenhuma delas tem relação direta ou está articulada com o PIU Vila Leopoldina. O PIU NESP, aprovado em dezembro/16, estabelece os parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo para Zonas de Ocupação Especial (ZOE) localizadas no Distrito de Perus, com objetivo de tornar aquela região uma possível candidata para destino da CEAGESP.

Há ainda um chamamento público do Governo do Estado de SP, publicado em outubro/17, que busca outras áreas e grupos de interessados dispostos a receber a operação. Estas duas iniciativas, portanto, se relacionam ao local destino futuro da CEAGESP. Já o CITI (Centro Internacional de Tecnologia e Inovação) é uma primeira visão sobre uma possível utilização do terreno atualmente ocupado pela CEAGESP e ainda não há previsão de inauguração.

Apresentado pela Prefeitura de São Paulo em Fevereiro/2018, o projeto é resultado de uma parceria entre o governo municipal, estadual e federal e receberá apenas investimentos da iniciativa privada. A área da CEAGESP é muito extensa, e complexidades para possível saída e potencial de uso da área onde está situado atualmente são de grandes dimensões. Viabilização de possível saída passa por escolha de nova área, licenciamento da mesma, infraestrutura e edificações necessárias, transição de operações, demolições e descomissionamento da operação atual, licenciamento de novos usos no terreno atual e construção das novas edificações/infraestruturas.

Todas essas etapas exigem constante alinhamento entre as três esferas de poder, dado que o tema da CEAGESP envolve diretamente a União (proprietária do terreno), o Estado (abastecimento) e o Município (detentor dos direitos construtivos e responsável pelo ordenamento territorial). O PIU Vila Leopoldina é uma iniciativa independente, pautada em diagnóstico sócio-territorial que contempla a CEAGESP, mas não cria relação de vínculo ou dependência.
Não vão construir nenhum equipamento público.
O Projeto de Intervenção Urbana (PIU) prevê a construção de diversos equipamentos públicos municipais, ligados às redes de saúde, educação, lazer e assistência social, entre outros definidos pela Prefeitura e pelas Secretarias Municipais. Entre os equipamentos mapeados pela Prefeitura estão uma Unidade Básica de Saúde (UBS), Espaço Vida, Restaurante-Escola, Centro de Educação Infantil (CEI), Centro de Atenção Psicossocial (CAPS), Unidade de Acolhimento e Centro de Capacitação Audiovisual. O Programa de Intervenções contempla ainda verbas para que novos equipamentos recebam mobiliário e decoração.
Fasear o projeto é atrasar as soluções. A Favela da Linha foi excluída do projeto do PIU e os moradores não terão direito a novas moradias.
O faseamento do projeto ocorreu por uma combinação de fatores, incluindo, mas não se limitando, a (i) a ausência imediata de outros terrenos da Prefeitura plenamente aptos a receber unidades de HIS, (ii) o entendimento de que é preferível para todos que uma 1ª fase com intervenções de R$ 80 milhões seja iniciada no curto prazo, sem dependência de recursos públicos, começando a transformação da região, provendo qualificação de moradia para 800 famílias e mais de 4.375 m² de novos equipamentos públicos, (iii) os benefícios econômicos para a Prefeitura através da valorização do estoque de potencial construtivo e mitigação de riscos após a 1ª etapa, estimulando demanda nas etapas seguintes.

Considerando esse faseamento, a escolha por prover unidades de HIS inicialmente para os moradores da Favela do Nove e Cingapura Madeirite, pautou-se em critérios técnicos, sem estabelecer preferências ou privilégios. Tais critérios incluíram (i) a capacidade máxima de novas habitações no terreno da Votorantim e o número oficial de famílias em cada núcleo cadastradas pela Secretaria de Habitação, considerando-se que soluções devem ser integrais e definitivas em cada núcleo, (ii) a condição de vulnerabilidade relativa entre os núcleos, (iii) a ação de usucapião em curso referente à Favela da Linha.

O projeto foi estruturado de forma a alinhar interesses e garantir compromissos formais tanto em relação a localização dos empreendimentos de HIS – todos no entorno próximo, permitindo manutenção da dinâmica social e hábitos dos moradores -, quanto em relação à existência de verbas privadas suficientes para a edificação as unidades, através do mecanismo de leilões, estoque de potencial construtivo e concessão de opção de venda à Prefeitura pelo ganhador do 1º Leilão.